非居民出售或出租加拿大物業：預扣稅、清稅證明與申報義務

非居民業主最常忽略的三個問題

根據加拿大《所得稅法》第 116 條，提前規劃是避免資金被長期凍結的關鍵——而且往往只需要提前 60 天開始處理。

若未申請清稅證明，買方須預扣售價的 25%（若為非主要住所則為 50%）。若事先取得 T2062 清稅證明，預扣稅可降至實際資本增值的 25%。以 100 萬元物業、20 萬元增值為例：無清稅證明預扣 25 萬元，有清稅證明僅預扣 5 萬元——差距達 20 萬元。

非居民出租加拿大物業，須每年申報租金收入並預扣及匯交租金的 25%。但透過第 216 條選擇，可改為申報淨租金收入，大幅降低實際稅負。許多非居民業主不知道這個選項，長期多繳稅款。

CRA 處理 T2062 申請的時間因情況而異。若申請太遲，可能導致成交延誤或資金被長期凍結。提前規劃亦可評估主要住所豁免資格、確認調整後成本基礎，並與買方律師協調預扣安排。

若未申請清稅證明，買方須預扣售價的 25%（若為非主要住所則為 50%）。若事先取得 T2062 清稅證明，預扣稅可降至實際資本增值的 25%，即只針對增值部分而非全部售價。兩者差距可能相當顯著，因此提前申請清稅證明至關重要。如需了解您的具體情況，歡迎了解海外資產申報或直接與我們聯繫。

若成交時未取得清稅證明，買方律師通常已預扣 25% 款項。您仍可在成交後提交最終稅務申報，申請退還超額預扣稅款。但若買方未依規定預扣，雙方均可能面臨 CRA 的罰款及利息。情況越早處理，風險越低。我們可協助您評估目前狀況並制定補救方案。

建議在預計成交日期前至少 60 天開始準備。主要步驟包括：確認物業的調整後成本基礎（ACB）、評估主要住所豁免資格、準備 T2062 申請文件，以及協調買方律師的預扣安排。提前規劃可有效避免資金被長期凍結，並確保稅務申報準確合規。如需了解跨境稅務規劃，亦可參閱落地前後的稅務決策。

物業出售前至少 60 天開始準備，可有效避免資金被預扣凍結。初步溝通完全保密。